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单一产权项目的物业管理怎么做?

作者:七七保洁网 日期:2019-03-14 15:29:06

单一产权物业也叫自持物业,即开发商(或投资者)拥有整个物业项目的独立产权,并以自用、长期租赁或股权基金等形式进行投资的物业。

君和医总管

随着市场环境的变化,房地产业暴利时代已经结束,越来越多的房地产企业不再走项目开发后销售的生产型模式,从销量中赚取利润的传统模式已慢慢发生改变,取而代之的是以开发后毛坯或装修后出租的运营模式,当前尤其以办公、商业物业为主导。除此之外,地方政府为了引进优质企业规划了一批“产业园区”、“总部基地”等商业地块,进驻企业除须具备相应的资格以外获得土地出让优惠政策,还要求入驻企业项目开发建设后自用比例需达到一定的百分比,同时建成后的物业项目只允许出租不允许出售等一系列限制条件。以上原因都将导致地产项目特别是商业地产及公寓等物业项目中单一产权物业所占比例逐年上升。

一、单一产权物业管理的特点

(一)主体构成单一,物业服务标准较易达成共识

对于一个物业项目来说,因为业主单一,在服务内容、服务质量、服务价格、服务评价上容易形成共识,业主和物业服务方也容易沟通协商,达成一致意见。而多产权物业项目因业主主体构成复杂,意见经常无法取得一致而导致管理迟滞不前,容易发生服务品质的不到位等问题。

(二)项目人员配置和服务侧重点与多产权项目物业管理不同

单一产权项目除做好日常物业管理运营管理工作内容,服务工作还需覆盖到业主自用区域以及业主关联产业(如孵化器、共享办公空间等)区域的管理,物业服务人员配置较多产权项目更高。

此外,单一产权因为要保证高水平的统一管理、统一经营,对项目设施设备的管理涵盖面上会有更高的要求。多产权项目的管理侧重为安全、环境及相应辅助设施设备的正常运作,单一产权项目除物业正常运作外,还需要帮助业主解决非主营业务以外经验欠缺而带来的运作问题,更加侧重资产运营管理。

二、单一产权项目在物业管理中面临的挑战

以A8音乐大厦项目为例,虽然我们自身收入比较稳定;物业费价格变动时租户更易于接受;抗风险能力强;各类维修资金到位快;易在客户群体中树立口碑;易形成集中、高效、统一的服务模式等优势,但业主方在服务标准方面也同时对物业运营团队提出了很高的要求,比如:对业主个性化服务需求高;财务要求透明化,预算精准度高;成本管控严,经济效益第一;各项费用收缴率要达到100%,严格控制空置率;对各项突发事件应急处理能力强;工作业绩(KPI)考核严谨;注重项目文化价值等。

在物业项目运营中,单一产权项目物业团队也面临很大的挑战,比如超物业服务范畴,服务标准要求高;运营预算洽商时,业主对细节评审能力弱;业主在资产管理运营方面要求更高价值;需要更大的资源整合能力等。

尤其是随着国家明确定调中国房地产未来的发展方向,以及地方政府“产业园区”和“总部基地”等商业地块出让附带条件要求物业自持等优惠政策约束,单一产权物业特别是商业地产类的项目比例后续将会持续增长。业主方为迎合入驻企业客户需求,提升项目品牌和租金回报率,势必更加积极引导项目物业服务品质的提升,未来商务空间将呈现出“更多元、更完善”的发展趋势;写字楼也将承载更多的延伸功能:既是场所,也是商务平台、社交场所;注重以人为本,创造绿色生态、环保健康的工作环境;并提供定制化、个性化的商务配套服务,对物业管理及运营管理提出了新的要求。

所以,对于单一业主来说,物业服务除了传统意义上的物业服务内容外,还要服从于业主方的决策,做好单一物业管理一定要从其本质出发,确定职责,分工明确,规范服务,把好质量控制关,强化沟通,及时改进,才能达到单一业主和众多使用人的满意。对于单一业主项目来说,一般采取酬金制,公司收益稳定,但同时项目物业服务中心也演变为了业主方的一个部门,实时为业主方提供各类额外的特约服务。

三、A8音乐大厦项目在服务方面的探索与实践

A8音乐大厦是由A8新媒体集团投资建造的总部大楼,同时也是以“科技+文化”概念的国家音乐产业基地。项目产权单一只租不售,大厦入驻客户群体主要由音乐关联产业、文化科技和金融服务类等企业组成,大厦配套有音乐剧场、录音棚、孵化空间等功能服务区。A8音乐大厦于2013年10月18日投入使用,由Savills提供全委物业管理服务。

有别于多产权的物业管理项目,面对单一产权的业主方,A8音乐大厦物业服务中心在做好大厦设备维保、秩序维护、清洁绿化、客户服务等日常物业服务工作外,仍需协助业主方完成大量“非本职”的工作任务,如:

1、租赁管理服务

在物业对外租赁前,物业服务中心配合业主方进行周密策划,制定出新颖、实用、合理的物业管理租赁配合方案,通过看房礼仪接待服务、秩序维护、物业品牌宣传、物管咨询、区域保洁以及推广配合等高品质、专业化的物业管理做为项目租赁新的卖点,吸引更多的潜在租户与业主方签订租赁意向协议,完成项目租赁指标。

物业服务中心协助业主方做好大厦房屋租赁工作:更新发布大厦房屋租赁信息、接待意向租客信息登记、引领意向租客看房并作房屋功能介绍、租赁商务条件洽谈沟通、租赁意向协议的签署跟进、房屋租赁合同文本录入及协助合同签署,做好租赁房屋交房移交和后期退租移交及空置房管理工作、做好统计大厦入驻率和出租率等。

A8音乐大厦物业租务服务流程

2、房屋租赁合同备案:接受业主方委托,配合大厦入驻企业进行租赁合同备案申请及注销手续的办理。

3、租金费用对接:根据房屋租赁合同条款并受业主方委托每月发放租金收缴通知单、定时提醒租户按时缴交租金、对拖欠租金租户进行费用催缴(含发放催缴单及催缴函件等)、跟进完成租金发票的对接工作、每月做好租金费用的收缴统计工作等。

4、业主自用楼层设备设施管理和人员顶岗服务:高效响应业主方各类配合需求、协助做好业主方各类VIP客户参观及商务接待工作,跟进处理完成业主自用层室内安排人员对自用楼层值班顶岗服务等。

5、剧场(A8 Live)商演活动配合:在剧场演出期间,物业服务中心安排工作人员做好场地布置、现场指引、兑票、安检及秩序维护,对接做好演出现场的清洁环境卫生及后期的场地归整工作,保障各场次演出活动完美落幕。

6、孵化器日常运营管理服务:协助业主方做好孵化空间的日常管理工作,为入驻人员提供有效的后勤保障和各类服务支持。

7、商务氛围和知名度提升:物业服务中心通过提升大厦商务氛围点缀,组织举办大堂现场音乐演奏、举办各类公开性公益演唱活动、开展节日客户团拜、定期组织丰富的社区文化活动、开展多项客户室内免费增值服务等方式来提升大厦的商务氛围,让入驻客户体验高品质的物业服务,提升大厦知名度和实现大厦租金水平的提升。

这些年来,我们也一直在结合社会发展趋势、客户需求和业主方要求,创新服务模式、提升客户体验。我们深知,做好物业服务工作任务而道远,物业企业只有顺应市场发展需求迎合发展趋势,针对不同类型的业主方和入驻客户方的个性化需求,定制差异化的物业服务方案,不断创新物业服务方式与服务内容,因势利导才能保证物业服务品质与客户期望相匹配,才能与开发商保持长期友好的合作关系,才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。
来源:中国物业管理协会媒体公众号

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